IMMOBILIENERWERB

 

Viele Deutsche, die einmal ihren Urlaub in Spanien verbracht, oder sich aus beruflichen Gründen hier aufgehalten haben, sind von dem angenehmen Klima, dem guten Essen und den netten, aufgeschlossenen Menschen in Spanien angetan, und denken über den Kauf von Eigentum, insbesondere eines Hauses, einer Finca oder einer Wohnung nach.

 

Für viele läuft glücklicherweise solch ein Eigentumserwerb ohne nachteilige Folgen ab, jedoch kam es leider in der Vergangenheit bei nicht wenigen Hauskäufen bzw. Bauvorhaben, die nicht von einem professionellen Rechtsanwalt begleitet wurden, zu bösen Überraschungen. So kann sich bspw. erst später, nach Abwicklung des Kaufes herausstellen, dass das als Baugrundstück erworbene Territorium aufgrund bestehender gesetzlicher Vorschriften gar nicht bebaubar ist, und man also aufgrund der fehlenden Bauerlaubnis nicht mit der Konstruktion seines Hauses beginnen kann. Nicht selten besteht auch eine tatsächliche, nichteingetragene Belastung des Gundstücks, oder aber, die ausführende Baufirma arbeitet nicht wie vereinbart, und es kommt zu zeitlichen Verschiebungen und Mängeln.

 

Diesen Nachteilen kann man nur mit der Beauftragung eines sachverständigen, professionellen Rechtsanwalts aus dem Weg gehen, welcher im Vorfeld u.a. über etwaige Belastungen, gesetzliche Einschränkungen, oder auch die Zuverlässigkeit von Architekten und Bauunternehmern in Spanien informieren, und während des gesamten Kaufprozesses beratend zur Seite stehen, kann.

 

Wir möchten in diesem Zusammenhang noch einmal betonen, dass es, wenn Sie mit Ihrem Grundstückskauf kein Risiko eingehen wollen, unerlässlich ist einen unabhängigen Rechtsanwalt, nicht einen, der Ihnen vom Makler oder Bauträger empfohlen wurde, mit der Wahrnehmung Ihrer Interessen zu beauftragen.    

 

Sie brauchen einen Rechtsanwalt, dem Sie vertrauen können, der Sie bereits bevor Sie mit der Suche nach einer Immobilie beginnen, bevor Sie einen Makler beauftragen, und natürlich bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben, umfassend anwaltlich und steuerlich berät. 

 

Es gibt wie bereits ausgeführt wichtige Gründe, weshalb Sie nichts unterschreiben oder bezahlen sollten, ohne vorher die Meinung eines professionellen Rechtsanwalts eingeholt zu haben. Alles was Sie tun müssen, ist also, wenn Sie sich entschlossen haben, in Spanien sich nach einer Immobilie umzusehen, gleichzeitig einen kompetenten und vertrauenswürdigen Rechtsanwalt zu finden, damit Sie am Ende auch Ihre Traumimmobilie Ihr Eigentum nennen dürfen , und nicht vor dem Nichts stehen.

 

Im Folgenden finden Sie eine kleine Übersicht über die wichtigsten Fragen im Zusammenhang mit dem Erwerb von Immobilien in Spanien. Sollten Sie weitere Fragen haben, zögern Sie bitte nicht mit uns Kontakt aufzunehmen!  

 

 

1. Wie kann man mir beim Grundstücks- oder Hauskauf behilflich sein?

           

Nach einer erfolgten Beauftragung prüfen wir grundsätzlich als erstes den aufgesetzten Kaufvertrag, um sicher zugehen, dass er keine rechtlichen oder finanziellen  Nachteile für Sie enthält.

 

Desweiteren prüfen wir, u.a. ob der Verkäufer auch tatsächlich der Eigentümer des Grundstücks ist. In diesem Zusammenhang wird über die Einsichtnahme ins Eigentumsregister hinaus, nachgeforscht, ob eventuelle Belastungen des Grundstückes, und, ob die notwendigen Bauerlaubnisse bzw. Lizenzen, vorliegen.

 

Wenn Sie sich zum Kauf entscheiden sollten, dann würden wir für Sie ebenfalls die Durchführung sämtlicher Formalitäten im Zusammenhang mit der Abwicklung des Kaufvertrages  übernehmen,  wie bspw.  die Vorbereitung der “Escritura”, der notariellen Vertragsurkunde, die Beantragung der Registereintragung, die Eigentumsumschreibung, und die Vorbereitung der vorschriftsmässigen Steuer- und Abgabenerklärungen. 

 

        

2. Benötige ich ein Gutachten?

 

Oft ist es im Zusammenhang mit Hauskäufen angebracht und empfehlenswert ein Gutachten anfertigen zu lassen, um den Zustand und den Wert der Immobilie prüfen zu lassen. Wenn Sie es wünschen, informieren wir Sie über die dahingehend anfallenden Kosten, und sind Ihnen auch gern bei der Suche nach einem kompetenten  Gutachter behilflich.

 

 

3. Wie erfolgt der Abschlus des Kaufvertrages?

 

Der Grundstückskaufvertrag, die ”Escritura”,  wird vor dem Notar von beiden Vertragsparteien unterschrieben. Dabei wird die Kaufsumme entweder direkt vor dem Notar übergeben, oder der Verkäufer bestätigt, die Summe bereits vom Käufer erhalten zu haben.

 

Der Notar nimmt in die Vertragsurkunde die konkrete Zahlungsmodalität mit auf, und ist verpflichtet, bspw. bei Verdacht  auf Geldwäsche die spanischen Behörden zu informieren.

 

   

4. Wie kann die Transaktion des Kaufpreis konkret erfolgen?

 

Sie können eine Banküberweisung von Ihrem deutschen Konto auf Ihr spanisches Konto vornehmen. Dabei sollten Sie jedoch beachten, dass es einige Tage dauern kann, bis Ihr Geld in Spanien ankommt.

 

Wir empfehlen unseren Mandanten grundsätzlich, den Betrag auf unser Kunden- Konto in Spanien zu überweisen. Unsere Bank hat grosse Erfahrungen bei der Durchführung von internationalen Immobiliengeschäften, so dass es zu weniger Problemen bei der Zahlungsabwicklung kommt.

 

Eine weitere Möglichkeit wäre die Bezahlung per “Traveller”- Schecks. Dies scheint  jedoch  etwas umständlich und teuer, in Anbetracht der Summe, um die es sich bei einem Immobilienkauf handelt.

 

Unabhängig davon, für welche Möglichkeit Sie sich entscheiden sollten, wichtig ist, dass sie beachten, dass die Überweisung von Geld nach Spanien ihre Zeit braucht, und nicht mit Transaktionen innerhalb Deutschlands vergleichbar ist. 

 

 

5. Kann ich mich vertreten lassen?

 

Der Käufer sollte grundsätzlich persönlich vor dem Notar erscheinen. Ist jedoch das persönliche Erscheinen aus bestimmten Gründen nicht möglich, so kann er sich durch eine Person seines Vertrauens vertreten lassen. Dafür wäre das Aufsetzen einer notariellen Vertretungsvollmacht erforderlich, über welche wir Sie gern informieren, und dann auch für Sie vorbereiten würden. Diese könnten Sie in der Nähe Ihres Wohnsitzes unterschreiben, und es wäre nicht erforderlich extra nach Spanien zu reisen.

 

 

6. Welche Steuern sind im Zusammenhang mit dem Immobilienkauf zu entrichten?

 

Sind einmal alle Vertragsformalitäten erledigt, kümmern wir uns für Sie um sämtliche Steuern, die im Zusammenhang mit dem Eigentumserwerb anfallen. Eine dahingehende Kurzinformation finden Sie unter dem Punkt “STEUERN IN SPANIEN FÜR NICHT- RESIDENTEN” auf der linken Seite.

 

 

7. Wann erfolgt die Eintragung ins Grundbuch?

 

Nachdem die “Escritura” vor dem Notar unterzeichnet wurde, melden wir die eigentumsrechtlichen Änderungen für Sie zur Umschreibung des Titels im Grundbuch an, und informieren Sie über die in diesem Zusammenhang anfallenden Steuern und Abgaben.

 

Es können mehrere Monate vergehen, bis die endgültige Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgt ist. Sobald wir die ausgestellten Urkunden vom Grundbuchamt erhalten, prüfen wir diese auf ihre Richtigkeit, und leiten sie umgehend an Sie weiter.

 

 

8. Unter welchem Namen sollte der Eigentumserwerb erfolgen?

 

Es gibt dahingehend verschiedene Möglichkeiten. Das Eigentum kann:

 

-         in Ihrem eigenen Namen,

-         in Ihrem Namen und dem Ihres Ehepartners bzw. anderer Miteigentümer,

-         im Namen Ihrer Kinder, oder sonstiger Personen, die Sie als Erbe einzusetzen gedenken, oder

-         im Namen einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung,

 

gekauft werden.

 

Jede Methode hat ihre Vor- und Nachteile, es kommt immer auf ihre eigenen persönlichen Umstände an. Wenn Sie es wünschen beraten wir Sie nach Kenntnis aller Umstände gern darüber, welcher Fall für Sie am vorteilhaftesten wäre.

 

Es lohnt sich, diesen Punkt etwas genauer und intensiver zu betrachten, da hier  meist hohe finanzielle, steuerliche, Einsparungen möglich sind, bspw. hinsichtlich der sehr hohen spanischen Erbschaftssteuer, oder der nicht unerheblichen Steuern, die bei jeder Eigentumsüber- oder –umschreibung anfallen.

 

Wie immer im Zusammenhang mit Steuern und Abgaben, besteht jedoch die Möglichkeit, dass der Gesetzgeber die bestehenden Gesetze ändert. Daher ist in jedem Fall eine ausführliche Informationseinholung im Vorfeld, und eine Abwägung der Vor- und Nachteile unter Zugrundelegung der persönlichen Umstände zu empfehlen.  

 

 

9. Welche Möglichkeiten gibt es bezüglich Immobilienfinanzierungen?

 

Hinsichtlich der verschiedenen Finanzierungsformen für Ihre Immobilie beraten wir Sie gern, nachdem wir nähere Informationen über die konkreten Umstände haben.

 

 

10. Welche Kosten entstehen zusätzlich zur Kaufsumme?

 

Alle Kosten, wie bspw. die Notar-, Eintragungs- und Bankgebühren, unsere Honorare, sowie die zu leistenden sonstigen Gebühren und Abgaben,  zusammen, machen meist etwa 10% des Wertes der Immobilie aus.

 

Für den Fall, dass  das Haus erst noch gebaut werden muss, bzw. ein bereits bestehendes Haus umgebaut werden soll, fallen ebenfalls höhere Kosten an, da im Falle von Baukonstruktionen viele gesetzliche und behördliche Vorgaben zu beachten sind. Sobald wir Genaueres über Ihre Vorstellungen bzw. Baupläne wissen,  können wir Ihnen hinsichtlich der auf Sie in diesem Zusammenhang zukommenden Kosten konkreteres sagen.

 

Unser Honorar beträgt grundsätzlich 0,5% des Kaufpreises, mindestens jedoch 1.800,00 €.

 

Die notarielle Gebühr für die Erstellung der Escritura beträgt, in regionaler Abhängigkeit, zwischen 500,00 € und 800,00 €.

 

Dazu kommt noch eine Gebühr für die Eintragung ins Register, die vom Wert des Grundstücks abhängig ist. In der Regel beträgt sie in etwa 200,00 €.

 

Weiterhin ist noch die “Plusvalia” bei Eigentumstransaktionen zu zahlen. Diese Kosten sollten von dem Verkäufer getragen werden. Da jedoch sehr oft versucht wird im Kaufvertrag dem Käufer diese Kosten aufzuerlegen, sollten Sie darauf besonders achten. Gern prüfen wir dahingehend Ihren Kaufvertrag.

 

Eine weitere Steuer, deren Höhe ebenfalls in Abhängigkeit sowohl vom Wert und der Art des Eigentums, als auch von der Region in der es sich befindet, etwas variiert, fällt beim Übergang von Vermögen an. Die Höhe beträgt in etwa 7% des beurkundeten Wertes des Eigentums.  

 

Wie bereits erwähnt ist es in den meisten fällen nicht unbedingt notwendig, dass sie persönlich zur Abwicklung des Kaufvertrages vor Ort erscheinen. Wenn Sie es wünschen, können wir Sie nach Unterzeichnung einer Vollmacht dabei vertreten. Die Erteilung einer solchen Vollmacht kostet etwa 100,00 €. 

 

Ausserdem ist die Beantragung einer N.I.E. – Identifikationsnummer bei den zuständigen spanischen Behörden notwendig. Diese Nummer benötigen Sie für die Banktransaktion, für die Unterzeichnung der notwendigen Dokumente, und auch für die Steuer- und Gebührenzahlungen. Auch dabei wären wir Ihnen gern behilflich.

 

 

11. Welche Aufwendungen sind bereits in der Kaufsumme enthalten?

 

Der Käufer ist gesetzlich in Spanien verpflichtet 3% des Kaufpreises, für den Ausgleich der steuerlichen Verbindlichkeiten des Verkäufers, an die zuständige  Steuerbehörde, die “Hacienda”, abzuführen.

 

Dies bedeutete nicht etwa, dass der Käufer die 3% zusätzlich bezahlen muss, sondern  dass nur 97% des Kaufpreises an den Verkäufer, und 3% an die Steuerbehörde gezahlt werden müssen.

 

 

     12.  Gibt es Dinge, die ich im Zusammenhang mit dem Immobilienwerwerb tun sollte?

 

Erfahrungsgemäss kann man Zeit und Geld sparen, wenn man gleichzeitig mit dem Kauf einer Immobilie in Spanien sein deutsches Testament noch einmal durchsieht, und gegenenfalls ein spanisches Testament, über das sich in Spanien befindliche Vermögen, aufsetzt.

 

Weiterhin ist es unseres Erachtens sehr empfehlenswert für alle diejenigen, die Eigentum oder Vermögen in Spanien besitzen, ohne sich  das ganze Jahr über in Spanien aufzuhalten, jemanden als steuerlichen Bevollmächtigten, Repräsentanten, zu beauftragen, der in Spanien ansässig ist. Es sollte in Ihrem Interesse ein professioneller und erfahrener Steuerberater sein, über den dann der gesamte Schrift- und Zahlungsverkehr mit den spanischen Steuerbehörden abgewickelt wird.

 

Gern übernehmen unsere hochqualifizierten Mitarbeiter die Betreuung Ihrer steuerlichen Angelegenheiten, unser Honorar dafür beträgt 214, 60 €/ Jahr. So können Sie sicher sein, dass sowohl die Schreiben und Zahlungsaufforderungen der Behörden bei Ihnen auch tatsächlich ankommen, und durch uns auf ihre Richtigkeit geprüft werden, als auch, dass Ihre Steuerzahlungen ordnungsgemäss bei der zuständigen Behörde eingehen, und es nicht zu unerwünschten Nachzahlungsforderungen oder noch Unangenehmerem kommt.

 

In diesem Zusammenhang erachten wir es für ausgesprochen wichtig, Sie ebenfalls auf unsere Ausführungen auf der linken Seite bezüglich der Steuerverpflichtungen für Nicht- Residenten hinzuweisen, da dort, neben der Übersicht über die steuerlichen Verpflichtungen, auch die unter Umständen schwerwiegenden Folgen im Falle von Nichtbegleichung der Steuerschulden, informiert wird.

 

Wünschen Sie ausführlichere Informationen zu diesem Thema, zögern Sie bitte nicht mit uns Kontakt aufzunehmen! 

 

Weiterhin werden Sie Ihr Eigentum versichern wollen. Auch dabei können wir Ihnen behilflich sein, und für den Tag der Unterzeichnung der “Escritura” eine Versicherungspolice vorbereiten.

 

Ausserdem muss der Neuanschlus bzw. die Ummeldung an die Strom- und Wasserversorgung, sowie an die Müll- und Abfallentsorgung, vorgenommen werden. Oft ist ebenfalls die Eröffnung eines eigenen Bankkontos in Spanien unvermeidlich. Es sind weiterhin Meldungen an bestimmte Behörden zu veranlassen. In all diesen Punkten können wir Ihnen gern behilflich sein.

 

 

12. Was passiert, wenn ich mich entscheide in Spanien zu leben und/oder zu arbeiten?

 

In diesem Fall können wir Sie hinsichtlich der Beantragung aller notwendigen Erlaubnisse und Lizensen beraten, sowie bei einer Geschäftseröffnung, oder der Gründung einer Firma behilflich sein.

 

Wenn Sie Ihr Haus oder auch Ihre Wohnung  in Spanien, unter Beibehaltung Ihres Hauses bzw.  Ihrer Wohnung in Deutschland, bezogen haben, und sich neben anderen Kriterien, insgesamt nicht länger als 183 Tage in Spanien aufhalten, gelten Sie hier als Nicht- Resident, und müssen folgende Verpflichtungen beachten:

 

1.      Zahlung der Grundsteuer, 

2.      Abgeben einer Erklärung über alle Vermögenswerte in Spanien,

3.      Abgeben der Einkommenssteuererklärung über sämtliches Einkommen aus Aktivitäten innerhalb Spaniens (wie bereits gesagt, werden in Spanien auch bei ausschliesslicher Selbstnutzung der Immobilie fiktive Mieteinnahmen angesetzt, und müssen versteuert werden),

4.      ggf. Zahlung von Kraftfahrzeugsteuer und –versicherung,

5.      Zahlung von Strom-, Wasser-, Müll- und sonstigen Rechnungen. Hier bietet sich eine Vereinbarung mit der Bank an, wonach die Beträge bei Fälligkeit direkt an die jeweiligen Anbieter überwiesen werden. Sie tragen jedoch  die Zahlungspflicht, und müssen sich vergewissern, dass die Beträge auch ordnungsgemäss beim Empfänger ankommen.

 

 

13. Was passiert im Todesfall?

 

Im Falle gemeinsam erworbenen Eigentums geht im Todesfall nicht automatisch das Eigentum auf den bzw. die noch lebenden Miteigentümer über. Das weitere Vorgehen richtet sich nach den in den jeweiligen Testamenten, ob deutsch oder/ und spanisch, getroffenen Regelungen. Sollte es kein Testament geben, nach den entsprechenden gesetzlichen Vorschriften.

 

In diesem Zusammenhang möchten wir Sie noch einmal darauf hinweisen, dass es unserer Meinung nach zur Vereinfachung des Erbschaftsabwicklung  sehr empfehlenswert ist, neben dem deutschen auch ein spanisches Testament, welches grundsätzlich ungleich weniger kostet als das deutsche, aufsetzen zu lassen. Weitere ausführlichere Hinweise finden Sie unter unseren Ausführungen auf der linken Seite.

 

 

14. Was kann ich als nächstes tun?

 

Wenn Sie weitere Informationen wünschen, können Sie uns unter: 0034 965 740 220 telefonisch, oder uns per mail unter: info@drcrespo.com erreichen. Wir können einen Termin vereinbaren, in welchem wir Sie ausführlich bezüglich des Erwerbs von Eigentum in Spanien informieren.

 

Wir haben grosse Erfahrungen mit Kunden und Mandanten aus aller Welt, und wenn es die Umstände nicht erlauben, oder es einfach nicht gewünscht wird, ist die Abwicklung eines Immobilenkaufs natürlich auch ohne ein persönliches Treffen möglich.

 

Unabhängig davon würden wir uns natürlich sehr freuen, wenn möglich, Ihre  Angelegenheiten persönlich mit Ihnen besprechen zu können.